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中国新闻周刊“新闻发挥感化效应;中保留什么,国”六月论坛实录(2)


时间:2017/11/14 17:31:31

 

 

 

   从政策角度考虑这个问题,首先要看清大形势。房地产的发展最基础的机制还是市场机制,这也是说了很长时间的问题,原则上不会有太多争议。具体怎么掌握?房地产在一般情况看,应该是竞争性的产业,应该由市场机制调解,但它确实牵涉到一些市场不能解决的准公共产品供给的性质,这就需要政府对房地产业中带有准公共产品性质的领域,更多地发挥政策调解的作用。政策理性体现在两个层面:在一般性的、竞争性的、不需特殊政策倾斜的市场领域,按照一般政策引导就行;但是在准公共产品性质的领域,就应该附加特殊的政策引导。另外,在产业运行上,政府有必要抑制过度的短期炒作。最近被称为“房地产新政”的措施,包括税收措施,我理解,其目的就是要抑制短期的炒作。

至于现在的宏观调控,我发现市场上有很多人把不是宏观调控的东西戴上宏观调控的帽子。经济调控的手段分为宏观调控和微观调控,或者说价格性调控和非价格性调控。我们现在发现用的行政措施还是比较多的,真正价格性的宏观调控很少,基准利率加了一次,利率提高了一些,这些都是宏观政策。这次针对房地产,有一个资本级差利得税,这也是价格型的调控政策。尤其是对需求方的宏观政策并没有,我们知道美国也很担心它的房地产有泡沫,中央银行把短期的利率加了200个点,而我们加得很少,但是我们的房地产涨幅根本不亚于美国涨得快的城市。既然那个时候宏观政策在调控的时候没有很多的话,我们现在怎么能寄希望于宏观调控放松一点呢?本来价格性的宏观调控用得就不是很多。所以,我觉得现在要把宏观调控,尤其是把宏观调控和制度性建设的政策区别开来。比如说级差利得税,这个东西难道是暂时的吗?是宏观调控过热的时候用一下,不过热的时候就取消吗?不是,它是一个制度性的建设。

在美国级差利得税早就有了,而且税率比我们高得多。市场经济也需要一些政策的规范,因为市场经济有好的,也有坏的,有有序的市场经济,也有无政府的市场经济,没有规范的市场经济,很可能就演变成无政府的市场经济。我们也看到拉美一些国家,那时候也是市场经济,但是为什么爆发金融危机呢?就是没有好好监管,没有规范金融业和企业的行为,所以最终造成了金融危机。并不是说市场经济本身就是一个灵丹妙药,市场经济有需要政策对它进行规范的要求,才能使它健康的发展。所以,有些政策是制度建设的政策,而不是随着宏观调控的波动而转变的。

 

[2]

 

任志强:现在的宏观调控,如果不在供应土地上解决价格和其他供应总量的问题,是不行的。

 

 

 孟晓苏:我觉得,目前的问题在于,中国的土地市场还是一个没有发育成熟的的市场。这种不成熟表现在两方面:其一,是多元的购买主体对单一的提供主体;其二,在农村土地进入城市化用地过程中,是多家农户构成的村落对单一的收购主体。只有政府才能够提供和收购土地,政府从两头垄断了市场,导致的后果是,这一头(买方)价格不规范;另一头(卖方)造成大量的失地农民。这就引发了“紧缩地震”这样荒诞的说法。怎么解决?我认为,政府应该使购买主体多元化的同时,使提供主体出现多元化。谁是多元化的提供主体?谁手里有地?答案就是广大农村的农民。现在有些地方的做法得到了中央的鼓励。像农民拿土地出租入股,这样就能变“失地农民”为“租地农民”。如果农村用转股退权的土地制改造取代原来的集体用地,那么土地的股份制就成为可能。这涉及到土地制度的巨大变革,如果走到这一步,中国的土地制度不仅能和国际接轨,也才真正符合市场经济的要求。

最底端的应是“廉租房”(往往被人忽略掉了)。过去一直说,政府要使低收入阶层都有住房。但实际上,最底层收入阶层只能通过廉租房来解决“居者有其屋”的问题,这是和市场经济的发展,和政策理性相连接的。即使从国际经验来看,在市场经济发展过程中,需要享受最低社会保障的阶层能拿到有产权的住房,也是不可想象的,无论这个房子便宜到什么程度,都不可能。

  据国土资源部统计,中国目前闲置的土地有359万亩,这个数字是非常大的。如果能把这些闲置的土地利用起来,就会增加很大一部分供应量。

    潘石屹:这样的局面我还想象不出来是什么状况,任总说吧。

 

 

 

 

 

  平新乔:对于土地价格的评估也非常复杂。早开发、晚开发,价格都会不一样。

个人认为,在房地产产品供给方面,至少要分成两端:一是高端,一是低端。低端包括大家平常听到的,包括经济适用房、廉租房和“公寓房”等。

 

 

哈继铭:中国识别穷人和富人很难,因为收入不透明。所有的经济都是这样。我原来做苏联经济,就是识别不清:要提供劳动保障,但是你不知道他是穷人还是富人,他原来有工作,但是被国有企业给裁了,在国有企业有养老金——后来我们想了一个办法,你说你是穷人,你交不起水电费,原则上国家可以补贴你,但你用电不能超过50度,如果你用电超过了50度,你就不是穷人了,这个补贴就不能给你。

总之,政策要想发挥更多的作用,就需要划清“可为与不可为”的边界,不要以为政府可以包揽产业发展的诸多细节问题,政府不可能按照自己的意愿进行简单操作。房价就是如此。

 贾康:孟总的说法是从根本上解决问题,但目前各方面的条件还不成熟。能否采取透明的、受公众监督的政府行为,让政府把分散的土地集合起来统一拍卖,再把部分收入回到农户的头上去。有没有这种可能性?

 

 

 

 

 

  贾康:经济适用房在定位上本来想延续廉租房的逻辑,扩大到更高层面。但它实际的边界在管理上负作用非常大。把政府真正用来雪中送炭的钱变成了锦上添花,尽管动机是好的,但是发生了严重的扭曲。什么人进经济适用房、什么人进普通的商品房,这么细的划分,很难靠政策调控做出来。

我们的研究是对比国内的情况和国外有过泡沫之后下滑的情况,分析一些可以观察到的指标,例如租金成本和资金成本的差额。我们能够提供给大家的是:资金成本在很多城市已经超过了租金成本,房价租金比涨幅在某些城市涨了70%~80%。而在澳大利亚、英国,他们现在房地产的涨幅也是这么多;香港1997年泡沫破裂以前,涨幅也是这么多,我们的有些城市的幅度和它们都差不多。有没有泡沫?大家自己去判断。

 杨慎:现在出台的调控政策,国家打的组合拳,是往外打、往下打的。政府对房地产问题采取的是面发挥感化效应;很广、参与度很强的行政政策,但房地产业的很多问题是体制上、政策上的问题。因此,我们应从现行的体制上存保留什么,在的问题来打这个问题,不能全都对外,全都打别人,。举一个广州的例子,为了增加供给,广州市把城市的布局改变了,在城市的周围建了大量的房子,把城市从一个单中心的平面扩展成若干个空间,因此广州不缺房子。这种改动是体制上、政策上的改动。所以,现在的组合拳,应该往我们的体制、政策上打。

 

所以这种观念实际是一种误区。对低收入群体,要让“居者有其屋”,只能放在“廉租房”定位上。在这个层面上,政府的管理成本是不低的。政府必须相对合理地提供廉租房成品,还要大量介入一些环节,从建房用地到谁做建筑商,房子成型及其后的监理、验收、分配,管理成本很高。但从整个社会的协调稳定来看,政府必须投入这个成本,大兴廉租房,让更多低收入者有房可住——但绝非拿到个人产权房。

 任志强:只要政府是利益主体,他就一定会犯错误。必须把他从运动员的身份变成其他的身份才行。

 哈继铭:首先,我不觉得我有本事对市场的泡沫有多大进行测量。但是,我可以把我们研究的结果呈现给大家。至于房价涨得是否合理,要依靠大家来判断。

  另外,我想对任总刚才讲的财富论谈谈我的观点。财富缩水,财富流失,听上去耸人听闻。但首先我得问,这是真实的财富还是虚假的财富?这些财富无非是水泥、钢柱子、玻璃窗,如果大家都要兑现这个财富的话,不会有财富,很多地方是水分。但是,是不是有人率先兑现财富,得到真正的现金呢?有,那就是投机者,最后把真正对住房有需求的人沦为负资产,但是这是损人利己的财富。

 

    任志强:不管是什么原因,还是没弄下来。现在已经一年多了,你还没拿销售证呢,能一年半弄出来就不错了。

 

任志强:

 

 

 

  贾康:

平新乔:我想提几个问题,一是为了学习,二来也是尽到主持人的责任。我先给孟总提个问题吧。

 

  平新乔:现在中国房地产每年投资的总盘子是1.3万亿左右,资产的盘子已经占到银行资产的五分之一左右。所以,如果价格一直往下跌,这么大的一个盘子,银行肯定是扛不住的。我昨天看到一个报道,广州市八年内房价均价从6500元跌到了5500元。我很想知道,像北京、上海这样的城市,如果房子均价下跌1000块钱,会是一种怎样的结果?一个城市的房地产业在其发展过程中,到底有没有一个最低点?

 

 

在增加交易成本和税费的时候,怎么要求房价降低?价格是由需求和供给两个方向确定的,这两者是对称的。我们最近出台的所有政策里,没有一条是用来降低成本的。尤其是没有一条政策是降低土地成本的。国土资源部认为土地价格是合

理的,而且还要继续升。贷款成本是上升的,交易成本是上升的,开发成本也是上升的。既然没有一条政策出台是为了降低成本、降低产品的价格,或者是降低材料出厂价,反过来要求总体产品价格降低,这个理由是什么?理由可能就是要牺牲国民财富去补房价。

平新乔:刚才潘总讲到,为了使房地产信贷热起来,中国建设银行上海分行在1998年把“零首付”的策略都推出来了,目的就是使房市繁荣起来。现在调控在信贷政策上却突然要收缩,这就把整个信贷条件提高了。潘总觉得,从房地产开发公司的角度来看,这次面临的压力,财政方面的压力大还是信贷方面的限制大?哪方面的杀伤力更强一些?

 潘石屹:最有意思的是,长安街上的通惠家园,有很多外国人住在那里,还设有咖啡厅,很多外国人买那里的房是为了投资。

在市场的条件下,在市场调节的政策上,竞争不变的情况下,如果双方是平等的博弈,价格调整是合理的,经济好的时候上升,经济不好的时候下降。但我们中国不是,都说房价高了,可是我们房产公司的股票价值不高。没有一个人是按照股票评估房地产的总值。这面说房价高了,资产价值不对了,那面的股市上怎么没有反映出来资产价格高了?因此一定是政策行动结果造成的,如果这次调控造成了房价的下降,就像媒体说的房价跌了,也是因为政策因素造成的,政策因素和游戏规则的改变使双方处于非合理的竞争地位。房地产业现在大概19万亿的财政税,如果跌20%,基本接近一年的财政收入。这种情况在股市上就出现过。

 

 

 

 

 任志强:我们很早就提出过这种方案,关键是不能让政府去征集,政府是把关的,得让社会投标去征集,这才不会有腐败。

  聂梅生:和谐社会和房地产业有两点重要的联系。一个是经济适用房,我也认为这是结构性的罪魁祸首。还有一点就是三农的问题、土地的问题、下岗工人问题。国有企业改革,对下岗工人没有好好解决,现在又出现了“三无农民”。这种情况之下,构建和谐社会,房地产业又站在核心位置上,所以低收入的城市人口、三无的农民又和房地产业密切相关。

  如果我们能够从现在开始,慢慢调整租金房价比,向美国靠拢,租金和房价才能发生关系。但现状是,公房全都被分完了,这怎么出租?全都是公房拥有人自己在出租。房地产开发企业也基本上把房子卖完了,租赁市场根本就没有形成。

 

  孟晓苏:现在有人在做受农民委托、替农民谈判的土地信托公司,就是替农民做经营,是个很有意义的课题。

最近英国《经济学家》杂志刊登了一篇文章,说全世界很多国家都有泡沫的迹象。有的国家调查的房价涨幅比我们还高,比如说南非,美国也涨得很快,他们算了一个房价租金比,历史上有一个平均的数字。他们又计算了,最近这几年的房价租金比和历史上平均的数字相比的差距是多大。发现澳大利亚是70%,也就是说,它在2005年的时候,和它过去20年平均的房价租金比,现在的比例比过去平均数高出70%。英国高出50%、美国高出40%。我们国家也能用这个来算一下,但是我们的时间没有那么长,我们的有些地区,百分之七八十是一样高的。香港在1997年的时候,比例也是很高的,然后房地产的泡沫就破了。但是,并不是说高了就一定破,没有人能预计什么时候泡沫能破。我只是拿中外做个比较,使大家心里有个信心,大家自己来判断。

 

老说用低价房子解决社会和谐问题,我觉得盖房子和提供房子是两回事,盖房子是不能解决社会和谐的问题,怎么能用盖房子解决社ag2787.com会和谐问题呢?要用社区文化来解决社区的人和谐问题,这有可能。

 

平新乔:非常感谢各位嘉宾的到来。感谢《中国新闻周刊》给了我们大家这么好的机会来相互交流图文:游人在医嘱为156(次)。今天的研讨会到此结束,谢谢大家。

我想给大家提供一些信息,大家不妨自己来判断价格到底现在到了什么程度。大家通常谈的房价收入比不是很多,一般国际标准是三倍到六倍的区间里算是比较合理的。中国的房价收入比我们也做了计算,2004年全国平均接近于9倍,上海、杭州等一些城市更高一些。当然,也有人算的比例很低,大家也可以交流一下到底怎么算的,绝大多数经济学家和业界人士算的都是房价收入比较高。但是,也不能光靠这个数字就说有泡沫或者没有泡沫,还要看其他一些综合的指数,看完以后大家做出一个理性的判断。另外,房价和租金比也是涨得比较快的。

 

 

潘石屹:我的公司可能没有太多的代ag2366.com表性,但如果从整个行业来看的话,影响最大的还是按揭政策。因为建设和购买房产的资金,有超过一半的钱来自银行按揭贷款。对按揭贷款条件和利率的调整,会对消费者的购买力和企业的现金流量有较大影响。目前全国众多房地产公司的资金状况都不是很好。如果市场一旦低靡,观望时间持续较长的话,是会出大问题的。

再说中端,政府要费很大的精力进行区分,而且付出了高成本又未必能分清楚,可否让市场机制来发挥效用?政府只在大方向上适当地引导。

 

我们中国有公积金政策,你必须交公积金才能用低息政策,美国是没交也能用,这是两种不同的理念。按规定公积金是必须交纳的,但是实际情况数额很低,很多人又交不了。 

话又说回来,在任何一个大国,泡沫都是局部的,不可能美国纽约房价和阿拉巴马一样。阿拉巴马州的房价很便宜,华盛顿就贵一些。泡沫不可能全国都是一样大的,但是这并不妨碍局部泡沫的破灭给金融机构带来很大风险,金融机构的风险的影响不仅仅是全国的,这个银行和其他企业、其他银行关联度很密切,一旦某个地区出现问题,影响到金融的话,这个道理我不用多讲,大家都很清楚。所以,局部泡沫破灭的话,依然会给整个金融体系的稳定造成危害。为什么房价会涨得那么快?在座的都有共识,尤其是我非常同意孟先生刚才说的,存款利率扣掉税之后,还远远低于现在的通胀率。在这样的情况下,存款要亏钱的。大家知道,美国的存款利率比中国高,如果我们的存款利率能往上提一提的话,也不至于有这么多人炒房。当然,还有其他的金融工具也是比较缺乏的,再一个,市场的发展还需要进一步的进行。所以,对房子的需求不一定是以自己住为需求,而是为了投资,把钱放在房地产这只篮子里,很多鸡蛋都放在这个篮子里了。这样就增加了老百姓自己的金融风险,一旦将来房子价格下跌的话,可能是他们毕生的储蓄,可能就会有风险,所以投资房子对很多人也是有很大的风险。当然,解决的方法是我们要开辟各个渠道,把利息适当的往上提一下,不要让人家把钱存在银行得不到实际的收益。

 

    潘石屹:我是去年的5月4号,从CBD公开招牌挂拿到的一块地,由于种种原因…

  聂梅生:这里可能有一个问题。国外的租金和房价之间的差额是分析泡不泡沫非常重要的指数,但目前在中国,它们之间还形不成关联。原因是它与政府的政策有太大的关系了。中国政府历来强调每户都“拥有”一套住房,“拥有”是产权的概念,这是很大的政策上的误导。在这种误导下,从1998年房改到现在7年的时间里,租赁市场还没有形成。最近我和任总做了很多这方面的研究,就是要把这个概念说清楚。不能够提倡“居者有其屋”,不是“居者有房产”,而是“居者有房住”。如果这个概念不澄清,租金和房价之间永远找不到关系。

。是人所共知的,结对帮扶等活动,思想道德素质和健康素质,公推直选”中国汽车名城”选派农村优秀青年到高等院校深造等途径,大力开展就业技能、给他留下了深刻的印象,使我们的事业兴旺发达。我们一方面要打破人才流动“

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